Ясно, что у страны не достаточно средств на все социальные программы. Но это не предлог для отказа от их реализации.

КАК СНИЗИТЬ Цена КВАДРАТНОГО МЕТРА?

В условиях острой нехватки средств центральным вопросом любого проекта в области строительства есть понижение цены 1 кв. м (без утрат качества!), привлечение нужных средств и сокращение сроков возведения объектов. Снизить цена 1 кв. м как правило не разрешают затраты на коммуникации и инфраструктуру — требуется подвести к возводимому дому газ, воду, электричество, тепло, канализацию, телефон; выстроить поликлиники, школы, детские сады и т.д.

Особенно наглядно это проявилось на протяжении программы ГЖС к одной из столичных площадок — Куркино. В красивом районе северо-запада Москвы всецело отсутствовала инфраструктура (прежде всего, подземные коммуникации). На площадке (не только по программе ГЖС) планируется выстроить более 3 млн кв. м жилья.

Для обеспечения требуемой мощности водо-, газо-, тепло- и других коммуникаций требовалось создание соответствующих технических объектов и сетей с расчетом перспективной 100%-й загрузки. Это быстро удорожает строительство и затягивает сроки сдачи объекта. На примере разработки концепции застройки района Куркино продемонстрируем главные дороги ответа появляющихся неприятностей.

отсутствие и Высокая себестоимость строительства у обладателей ГЖС средств, на первый взгляд, вправду кажутся преградами. Не умаляя роли этих факторов, в качестве фундаментальной неприятности, лежащей в базе неудовлетворительного хода реализации многих проектов, согласно нашей точке зрения, возможно назвать нежелание проектоустроителя завлекать соответствующих экспертов. Данный неожиданный вывод отечественная коммисия сделала в следствии предварительного рассмотрения неприятностей реализации программы ГЖС.

. как видно из перечня перечисленных неприятностей, не дает возможности реализовать многие программы. Так ли это? Привлечение в состав коммисии специалистов в области последних достижений науки и техники строительства (экспертов Управления экспериментальной застройки Москвы, представителей проектных компаний, архитекторов) разрешило отыскать выход из безвыходных обстановок.

Новые разработки, используемые в строительных работах, смогут снизить его сроки и себестоимость строительства на 20%. Причем таковой эффект возможно достигнут не только за счет применения выбора типов поставщиков и новых сооружений, но и за счет организации работ (использование концепций just-in-time, сквозного контроля качества, сетевого планирования и пр.). Помимо этого, при постройке возможно применять проекты с эластичными планировочными ответами, разрешающими максимально соответствовать потребностям, с одной стороны, и возможностям обладателя по дополнительной оплате — с другой.

Поиск дорог понижения себестоимости 1 кв. м стал причиной необходимости вычленить в структуре затрат на строящееся жилье цена прокладки инженерных сооружений (тепло-, электро- и газовые магистрали, дороги и пр.), и цена создания нужной социальной инфраструктуры (в новых районах — детские сады, школы, работы быта и пр.). Прямое ответ (прокладка всех инженерных сетей) для нового района застройки г. Москвы Куркино привело бы расчетную себестоимость жилья для первой очереди строительства к уровню приблизительно 750 долл./кв. м.

Нетрадиционный подход разрешил снизить планируемую себестоимость жилья до 450 долл./кв. м. Самое неожиданное в том, что список мероприятий достаточно обыкновенен:

Предложенная мысль сочетания социального и коммерческого строительства в одном районе сама по себе не нова. Вопрос перенесения части издержек (по созданию инфраструктуры нового района — школ, поликлиник, детских садов) на коммерческую часть строительства достаточно прекрасно отработан во многих городах. Наряду с этим вероятно развитие и создание инженерных сетей, нужных для всего района, на том же этапе коммерческого строительства.

Основное преимущество нетрадиционного подхода — комплексное рассмотрение социальной и коммерческой частей строительства в рамках одного проекта.

Предлагалось совместить интересы частных и государства инвесторов, заинтересованных в приобретении элементов и жилья инфраструктуры (магазинов, объектов бытового обслуживания и т.д.). Для этого нужно создать профильную фирму, которая

имела возможность бы получить обязаности главного клиента, т.е. имела бы возможность завлекать на конкурсной (тендерной) базе как поставщиков материалов и строительных подрядчиков и оборудования, так и инвесторов, талантливых дать недорогие финансовые ресурсы.

С целью формирования концепции реализации программы были рассмотрены вопросы соотношения долей, графика и очерёдности социального и коммерческого строительства. С целью минимизации суммарных издержек совершена оптимизация проекта.

В ходе работы было предложено не сосредоточиваться лишь на конечном этапе проекта — реализации квартиры клиенту, в то время, когда большая часть неприятностей нельзя устранить (несоответствие рыночной цены и себестоимости, сроки и пр.), а разглядывать его полностью в течении всего жизненного цикла. Так, возможно разбирать не отдельную часть объекта (квартиру), а целый объект в целом (дом, район). Тут появляются возможности применять разные денежные схемы, включая такую. как ипотека, направленные на привлечение на ранних стадиях проекта партнеров/инвесторов.

Совместно с консультантами Postgraduate-RAA трудились эксперты Международного промышленного банка, и специалисты-правоведы.

НЕДОЧЁТЫ КЛАССИЧЕСКОЙ СХЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММ

Разглядим классическую схему реализации программы ГЖС (рис. 1.).

Программа ГЖС предусматривает следующую схему реализации.

Государство выдает солдату, увольняемому в запас, ГЖС.

Обладатель ГЖС находит квартиру, которую он желал бы купить, и предоставляет застройщику сертификат с одновременной доплатой.

При предоставлении застройщиком сертификата государство перечисляет на его счет оставшуюся сумму в количестве, установленном программой.

Такая схема фактически не работает, поскольку имеет значительные недочёты:

КАК МОДЕРНИЗИРОВАТЬ КЛАССИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ?

Рабочей группой предложен подход, при котором объект строительства рассматривается как единое целое, а не. Тут возможно применить механизмы ипотеки.

В этом случае появляется возможность:

Сущность схемы содержится в понимании того, что бюджетные организации не смогут реализовать программу ГЖС лишь на средства, предусмотренные бюджетом, поскольку себестоимость нового либо достраиваемого жилья существенно выше расчетной средней цены, определенной на этапе планирования. Это с одной стороны. С другой — бюджетные обеспечения коммерческим структурам, а также при привлечении недорогих заемных средств, кроме этого не предусматривались.

В реализации программы задействованы 4 участника:

В соответствии с этими данными инвестору передается информация о требуемом количестве квартир с указанием их параметров (расположение жилья, количество помещений, площадь и пр.), и дате, к которой нужно иметь эти квартиры. В один момент национальный управляющий программой гарантирует инвестору своевременную оплату затраченных средств в количестве СГЖС при предоставлении сертификатов. Количество СГЖС определяется в соответствии с положением о ГЖС (величиной средств, оплачиваемых страной за любой кв. м).

На втором этапе инвестор заключает контракт со строителем и перечисляет ему нужные для постройки средства Сстр. Тот, со своей стороны, по завершении строительства передает инвестору готовые квартиры в собственность.

На третьем этапе национальный управляющий программой выдает сертификаты увольняемым в запас военнослужащим либо вторым лицам, имеющим на них право. Обладатели ГЖС передают собственные сертификаты инвестору и в один момент заключают с ним соглашение об ипотеке (закладе приобретаемой квартиры до момента погашения определенной суммы (С). Инвестор передает национальному управляющему программой полученные ГЖС и приобретает частичный возврат затраченных на постройку средств в размере СГЖС.

Эта схема владеет рядом преимуществ если сравнивать с классической:

В ходе анализа обстановки была предложена концепция создания производства модульных жилых блоков на базе одного из армейских городков с одновременным постройкой из них недорогих качественных домов в остальных поселках с сопутствующей организацией запасных производств и учебно-тренировочных центров. Это разрешает дать добро не только комплекс насущных неприятностей, которые связаны с реализацией таких социальных программ, как ГЖС, но и отработать схему, которую возможно тиражировать в другие регионы.

В ходе работы отечественной группы мы убедились, что основное — своевременно привлечь для решения проблемы специалистов.

© ЗАО Несколько РЦБ.

Источник: old.rcb.ru