Издание инвестиции и Недвижимость. Правовое регулирование

Номер 1-2 (14-15) Июнь 2003г

Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство квартир

Щербинин А.Г. ассистент Участника Совета Федерации ФС РФ Артюхова А.В. по Тюменской области

В случае если разглядывать зарубежный опыт привлечения инвестиций, то нужно сообщить об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных компаний на удовлетворение этого спроса, с другой. Эта обстановка сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности положенных денежных оптимальных сроков и средств окупаемости инвестиций 1. О развитости зарубежных университетов жилищного строительства говорят следующие факты. В Российской Федерации только для 11% населения на одного человека приходится 17-18 м 2 жилья, за границей эти цифры составляют 30-35 м 2. По инвестициям в строительный комплекс Российская Федерация стоит на 11-м месте. В общем количестве финансирования: 25% средств — местных бюджетов, 75% — личных застройщиков 2.

Хотелось бы подчернуть, что зарубежные совокупности долевого участия в строительных работах имеют собственные принципиальные изюминки. Это позвано тем, что во многих государствах развито ипотечное кредитование и граждане, приобретая кредит, покупают готовое жилье, не опасаясь, что застройщик не выполнит собственные обязательства либо будет задержан срок строительства. Этот вид кредитования намного удачнее и действеннее для граждан, обеспечен устойчивой экономикой и защищен многими развитыми правовыми университетами. Это дает основание некоторым экспертам подчернуть, что инвестирование развития русском экономики в значительной степени определяется организацией ипотечного кредитования 3.

Для более конструктивной организованности компании, занятые в строительной деятельности, объединяются между собой, что разрешает существенно снизить цена строительства квартир, потому, что они заинтересованы в деятельности друг друга. М.М.Скулимовский показывает, что 80% удорожаний и потерь в строительных работах появляются из-за несовершенства проектных ответов, исходя из этого как зарубежные, так и отечественные эксперты заключили о необходимости реструкуризации сотрудничества участников инвестиционного процесса 4. При таком сотрудничестве затраты и многие издержки уменьшаются за счет понижения затрат на рекламу, обоюдных скидок на услуги и поставляемые материалы. Эти объединения в большинстве случаев именуют картелями. За границей в далеком прошлом известна практика создания картелей на базе объединения проектных, научных, предприятий материалов и строительных предприятий 5.

Следующим серьёзным моментом в организации строительства есть роль клиента и того, кто делает его функции. В Англии, Швеции и Финляндии представителем клиента довольно часто есть архитектор. Он подбирает нужных для постройки экспертов, каковые определяют предварительную цена строительства, делают работы по субподряду, собирают иные нужные эти.

Вместе с ними архитектор подготавливает документы для заключения договора, в котором обусловливается целесообразность участия в торгах, программа работ до и по окончании торгов, вопросы сокращения производства и экономические методы работ длительности строительства.

В Соединенных Штатах клиент формирует группу, в состав которой смогут включаться сметчики, инженеры, экономисты, прорабы и руководители контракта. Потом ими разрабатывается вся схемы и необходимая документация строительного процесса. На основании взятых материалов начальник договора начинает работу с подрядными компаниями. Наряду с этим для оптимального выбора распространено привлечение консультационных компаний. В Японии в данном направлении сделан ход вперед.

При строительных компаниях организуются большие исследовательские лаборатории, а также университеты, в штаты компании деятельно привлекаются ученые 6. Наряду с этим вместо понятия клиент употребляется понятие девелопер, в функции которого входят приобретение площадки, финансирование, продажа и строительство жилья. Девелопер может завлекать субподрядчиков и подрядчиков 7.

В Германии заказ на производство работ приобретает главный подрядчик, что со своей стороны распределяет его специальным компаниям и отвечает за качества строительства и выполнение сроков 8.

Еще одной изюминкой являются подрядчика и отношения заказчика, каковые влияют на заказчика отношений и формирование дольщика в этом случае. В случае если же поставщик изготовляет вещь из собственного материла, хотя бы и по заказу агента, то в большинстве государств согласится соглашение купли-продажи будущей вещи 9. Важное значение придается тому событию, что поставщик, изготавливая из собственного материала, делается хозяином созданной вещи. На данной позиции стоит практика Франции, Англии, США и с оговорками ФРГ 10.

Другими словами, по сравнению с нашим законодательством, в указанной выше обстановке клиент не имеет возможности заключать контракты с другими инвесторами, что представляется логичным и обоснованным. При заключении контрактов инвесторами и дольщиками существует универсальное правило работы с долевыми схемами — принцип второго этажа: включаться в процесс инвестирования строительства менее рискованно, в то время, когда коробка дома встала не меньше чем на два этажа 11.

Разглядывая всемирный опыт обеспечения населения жильем, нужно иметь в виду, что на организацию и практическое развитие жилищного кредитования в той либо другой стране большое влияние оказывает последовательность факторов, каковые возможно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили базой для образования в мире вариантов организации и десятков разновидностей жилищного кредитования.

На основании изложенного разработка инвестирования в жилищную сферу строится на трех фундаментальных правилах: контрактные накопления, государственная поддержка и ипотечное кредитование. Само собой разумеется, конкретные механизмы реализации этих правил смогут очень и очень различаться. К примеру, разные модели контрактных сбережений особенно активно используются в государствах Западной Европы.

В Соединенных Штатах же преобладает ипотечная модель инвестирования в строительство квартир.

Хорошая форма контрактных сбережений — строительные сберегательные кассы — действует в Германии. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, и национальная премия, которая выплачивается в соответствии с договором о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года положил на собственный счет определенную сумму.

Жилищный кредит может взять лишь вкладчик стройсберкассы по окончании определенного времени (в большинстве случаев 5-6 лет), за который он каждый месяц делал вклады на установленную в договоре сумму. Ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия договора. Громадным преимуществом германской совокупности есть ее полная прозрачность.

В соответствии с германскому закону о стройсберкассах, эти организации не смогут осуществлять никаких активных операций, не считая выдачи кредитов своим участникам. Так, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего никакой информации, как, на какие конкретно потребности и как рискованно употребляются его средства, вкладчик стройсберкассы совершенно верно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

Преимуществом данной совокупности в русских условиях есть отсутствие необходимости потребовать от будущего заемщика подтверждения платежной способности, что есть главным препятствием при выделении банками хороших ипотечных ссуд и не разрешает в значительной мере вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства дополнительные средства в виде сбережений населения.

Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Великобритании и Франции. Во Франции имеется два вида жилищных сберегательных квитанций: на первом (так называемая сберегательная книжка А) возможно накапливать до 100 тыс. франков и затем взять льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, наряду с этим ежегодно к целевому вкладу прибавляется национальная премия в размере 7,5 тыс. франков; второй вид жилищных сберегательных квитанций — так именуемые квитанции PEL (замысел жилищных сбережений), на которых возможно накапливать до 400 тыс. франков и приобретать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых.

Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%. Наибольший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал — Контора предпринимателей (Контуар дез антрепренер) предоставляют ссуды строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное постройку. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долговременных ипотечных ссуд по большей части большим землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное постройку сроком от 3 до 20 лет.

В Англии еще с прошлого столетия удачно функционирует совокупность строительных обществ (building society). Механизм их работы мало похож на деятельность германских, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. Сейчас, в следствии либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства, функции этих обществ все ближе к функциям коммерческих банков.

Борьба указанных выше структур ведет к их уменьшению и сближению ставок по кретитам. Также, деятельность обществ тесно связана со страховыми компаниями. Страховые услуги включаются в единый механизм ипотечного кредитования 12.

Значительные отличия имеет так называемая расширенная открытая модель. Это модель, в которой главный приток кредитных ресурсов в совокупность ипотечного кредитования поступает со намерено организованного для данной цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Реализация расширенной открытой модели возможно обеспечена только при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, в большинстве случаев, при определенном содействии страны и, как минимум, при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых страной, есть наличие твёрдого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в любой этот момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, реализованных ипотечными банками эмитентам в обеспечение данной эмиссии. Расширенная открытая модель в определенной мере есть более стабильной потому, что большая часть ценных бумаг, снабжающих приток кредитных ресурсов в совокупность, имеют ранее заявленные срок и доходность погашения.

В случае если брать совокупность ипотечного кредитования в Соединенных Штатах в общем, то можно подчернуть, что ранее существовало правило красной линии, в пределах которой кредиты могли быть выданы, кроме этого наряду с этим рассчитывались территории рисков для выдачи кредитов. В случае если гражданин попадал в пределы красной линии либо входил в недоступную территорию риска, то ему в выдаче кредита отказывали. Кредит в Соединенных Штатах выдается на срок, за который заемщик трудится, т.е. до пенсии 13.

Существует следующая изюминка кредитования в Соединенных Штатах. Все жилые помещения подразделяются на 3 группы: самое недорогое, среднее и самое дорогое. На первую группу кредит выдается страной, на две следующие группы кредит выдается посредством частных ипотечных университетов.

В этом случае срок кредита образовывает 12 лет, а размер субсидии — 75 % цены жилья 14.

В Соединенных Штатах еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная совокупность ипотечного кредитования приобретения жилья и жилищного строительства в собственность. Практикуются различные виды ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты классифицируются в зависимости от страхования и вида организации 15.

На сегодня в деятельность кредитно-денежного блока по жилищному финансированию вовлечено много учреждений, университетов первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, включая рынок ценных бумаг, — это ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, инвестиционные университеты, частные кредиторы, риэлтерские, брокерские компании и т.д 16.

В Аргентине действенная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Мирового банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом. Правительство формирует гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками — участниками проекта. Мировой банк для Фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 миллионов.

США. Фонд выдает гарантии

по акциям, эмитируемым субъектами ипотечного рынка.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования зарубежом, направляться отметить, что именно долгосрочное кредитование явилось одним из главных факторов экономразвития в Соединенных Штатах (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (замысел Ковальо) и в Чили (реформы Пиночета). Совокупность ипотечного кредитования в Соединенных Штатах разрешила за последние 30 лет каждый год направлять на жилищный рынок более 40 млрд долл. Наряду с этим рассрочка предоставляется, как минимум, на 10 лет, а чаще на 20-25 лет 17.

Нужно подчернуть, что в ряде зарубежных государств действует помощь граждан и, в особенности, молодых семей, для приобретения квартиры в собственность. В Финляндии в данном отношении приняты следующие меры: ограничены все виды налогообложения физических и юрлиц до неспециализированного уровня 32%; установлены парламентом жёсткие ставки банковского кредита на приобретение молодыми семьями квартир под 3% годовых с рассрочкой до 20-25 лет; снижена на 25-50% плата (в зависимости от количества появившихся детей) за купленные молодыми семьями квартиры. Неспециализированные требования в отношении кредитования строительства квартир кроме этого весьма мягкие, банковская ставка образовывает 3,5% годовых, в отличие от средней ставки на иные виды кредитования 9-17% 18.

Совокупность помощи граждан в Германии содержится в следующем. Строительные сберкассы заключают с трудящимися гражданами соглашение на финансирование строительства, на основании которого будущий хозяин жилья вносит каждый месяц на собственный счет в строительной сберкассе определенную сумму. Работодатель на основании Закона о 936 марках каждый месяц додаёт к заработной плату 78 марок (936 марок в год) и государство додаёт еще 93,6 марки, либо 10% от 936 марок.

Так накапливается строительный капитал. В то время, когда эта сумма накопится до требуемой (около 1/3 стоимости жилья), государство выделяет гражданину 10% цены жилья, а на другую сумму строительная сберкасса выдает под низкий процент кредит.

Также, по окончании приобретения жилья юный семьей, имеющей не меньше 2 детей, государство выдает им в течение 8 лет по окончании приобретения жилья 40 тыс. марок в виде субсидий на дом, 24 тыс. марок на детей, 4 тыс. марок в виде экологической надбавки и 3,2 тыс. марок в виде субсидий на энергию 19. Не обращая внимания на такие льготы, в Германии ровно половину жилищного фонда частных собственников (включая квартиры на праве личной собственности) кроме этого составляют квартиры, сдаваемые внаем.

Можно считать, что главной формой применения жилья в Германии считается наем квартир 20. Наем квартир играется ключевую роль и в других государствах. В Соединенных Штатах производится классификация жилого фонда по форме применения на жилье, сдаваемое в аренду (rental property), и жилье, предназначенное для проживания обладателей (residential property) 21.

По поводу госучастия в инвестиционном ходе Л.В.Донцова подмечает, что в государствах с развитой рыночной экономикой государство в ходе регулирования инвестиционной деятельности принимает на себя в один момент пара функций.

Первая функция — это регулирование (стимулирование либо ограничение) общего объема капиталовложений частного бизнеса.

Вторая функция — это выборочное стимулирование капиталовложений в определенные фирмы, сферы и отрасли деятельности через кредитные и налоговые льготы, к примеру, посредством инвестиционного кредита.

Третья функция — это прямое административное вмешательство в инвестиционный процесс 22.

Особенное внимание в Швеции государство уделяет вопросам ценообразования. наблюдение и Контроль за стоимостями осуществляет конкуренции и государственное управление цен, подчиненное министерству гражданской администрации. В каждой губернии имеются эксперты, отслеживающие цены на услуги и товары и вносящие предложения по их регулированию. При большом увеличении стоимостей, инфляции и резких дисбалансах на рынке Правительство в праве, в соответствии с закону о регулировании стоимостей, их заморозить.

Данное замораживание вероятно по услугам и отдельным товарам. Государство может устанавливать предельный уровень стоимостей, а вдруг кто-либо их хочет повысить, он обязан предварительно об этом уведомить и обосновать. В случае если, к примеру, цены на жилье встали, то государство выдает гражданам, в особенности молодым семьям, жилищные субсидии и льготные долговременные займы 23.

Разглядим, как реагирует государство в лице собственных органов при завышении стоимостей в других развитых государствах, к примеру, в Соединенных Штатах, Германии, Финляндии, Японии, Канаде и др. В то время, когда цена строительного объекта превышает издержки производства и среднюю норму прибыли, национальные органы смогут вмешаться и отрегулировать цену. Средняя норма прибыли при осуществлении работ по строительству образовывает 10-12% от издержек производства.

В случае если норма прибыли выясняется выше, то обстоятельства для того чтобы роста исследуются, а если они не обосновываются при таком изучении, то государство регулирует эту норму в принудительном порядке. Как отмечает И.А.Рахман, анализ зарубежного опыта разрешает сделать вывод о том, что формирование цены есть ответственным стратегическим направлением при разработке продвижении и новой продукции ее на рынок 24.

Определение точной цене всего проекта есть основополагающим принципом деятельности зарубежных строительных компаний. Для этого на всех этапах инвестирования при определении цены строительства употребляются укрупненные показатели цены строительства (УПСС). В Соединенных Штатах компания R.S.MEANS издает каждый год громадным тиражом сборники стоимостей со среднеамериканскими показателями.

В Англии компания Technical Indexes ЛТД. публикует сборники WESSEX с укрупненными показателями цены работ. При проведении подрядных торгов фактор цены предмета торгов образовывает 50-70% в последовательности вторых факторов для принятия хорошего ответа 25.

В 1901 г. народное жилищное хозяйство Нидерландов взяло прочную базу в виде Жилищного закона. Тем самым стала вероятной помощь страны частным организациям в строительных работах для публичных потребностей. Так, жилищные ассоциации — это независимые частные организации, занимающиеся постройкой, сдачей в аренду и содержанием жилья.

Они занимаются этим, первым делом, для групп населения, у которых появляются сложности с поиском хорошего и дешёвого по стоимостям жилья. Дабы быть в состоянии функционировать как жилищная ассоциация, нужно взять признание правительства. Подобное признание именуется регистрацией.

Юридически ассоциация обозначается термином зарегистрированное жилищное объединение.

На основании изложенного возможно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в Российской Федерации на высоком уровне на сегодняшнем этапе мешает множество факторов:

• недостаточное развитие рынка ценных бумаг;
• отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным;
• не сильный развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;
• дороговизна средств у коммерческих банков, нужных для выдачи долговременных ипотечных кредитов;
• высокие темпы инфляции, изменение курса рубля, вызывающие большой риск ставок при долговременном кредитовании и др.

На основании совершённого анализа возможно сделать вывод, что обстоятельства несостоятельности массовой программы ипотечного кредитования в Российской Федерации кроются в необходимости кардинального улучшения экономической ситуации в стране, без которого основополагающие механизмы ипотечного кредитования не функционируют.

При долевом участии в строительных работах жилья граждане приобретают возможность, совместно вкладывая средства в постройку целого дома, поэтапно выкупать собственные будущие квартиры. Но в этом случае вся цена квартиры должна быть выплачена до окончания строительства, что достаточно обременительно. При накопительной схеме ее участники начинают вкладывать средства до начала строительства того дома, в котором будет пребывать их квартира, что разрешает, подобно германским стройсберкассам, перераспределять финансовые ресурсы между различными объектами.

Кроме этого возможно сделать вывод о том, что если сравнивать с западными государствами, где развиты университеты по жилищному кредитованию, у нас эти университеты еще формируются, а те, каковые организованы, еще не смогут предоставлять услуги надлежащего качества. Это свойство предполагает доступность работы услуги и надёжность института широким слоям населения.

Примечания

1. Рахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. 2001. № 6. С. 45.

2. Матюгина Э.Г. О рынке жилья // Жилищное строительство. 2001. № 1. С. 8.

3. Горемыкин В.А. Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, долгосрочное кредитование в схемах.

М. ИИД Филин, 1999. С. 54.

4. Скулимовский М.М. Сокращение сроков реализации инвестиционно-строительных проектов: Новые подходы // Экономика строительства. 2002. № 5. С. 14.

5. Устименко В.В. Расширение рынка жилищного строительства // Жилищное строительство. 2000. № 3. С. 6.

6. Рахман И.А. Указ. соч. С. 50-51.

7. Цылина Г.А. ипотечное кредитование и Жилищное финансирование // Жилищное строительство. 2000. № 2. С. 3.

8. Шебаршина Е.Н. Организационные формы содержания, модернизации и ремонта жилых строений в Германии // Жилищно-коммунальное хозяйство. 2002. № 8. С. 28.

9. Гражданское и торговое право капиталистических стран / Отв. ред. Е.А. Васильев. Изд. 2-е, перераб. и доп. М. Интернациональные отношения, 1992.

С. 349.

10. В том месте же. С. 349.

11. Лушкин С.А. Кое-какие нюансы инвестирования строительства квартир на долевой базе // Экономика строительства. 2001. № 7. С. 18.

12. Цылина Г.А. Институциональная структура современного рынка ипотечного ее тенденции и кредита // Жилищное строительство. 2000. № 11.

С. 21.

13. Цылина Г.А. риски и Ипотечное кредитование // Жилищное строительство. 2001. № 5. С. 5.

14. Матюгина Э.Г. О рынке жилья // Жилищное строительство. 2001. № 1. С. 8.

15. Михайлов С.А. Экономические нюансы строительства // Жилищное строительство. 2000. № 8. С. 2.

16. Цылина Г.А. Институциональная структура современного рынка ипотечного ее тенденции и кредита // Жилищное строительство. 2000. № 11.

С. 19.

17. Епифанов В.А. кредитование и Территориальный заказ жилищного строительства // Жилищно-коммунальное хозяйство. 2000. № 9. С. 6.

18. Рахман И.А. Инвестиционно-строительная деятельность: зарубежный опыт // Строительный бизнес. 2002. № 2. С. 3.

19. Рахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. 2001. № 6. С. 48.

20. Шебаршина Е.Н. Организационные формы содержания, модернизации и ремонта жилых строений в Германии // Жилищно-коммунальное хозяйство. 2002. № 8. С. 28.

21. Левин Ю.А. Разделение жилья в городах США // Экономика строительства. 2002. № 11. С. 39.

22. Донцова Л.В. Совокупность регулирования инвестиционных процессов в развитых государствах // Менеджмент в Российской Федерации и за границей. 1999. № 4. С. 91.

23. Рахман И.А. Указ соч. С. 48-49.

24. В том месте же. С. 51.

25. В том месте же. С. 52.

Приглашаем Вас учавствовать в работе отечественного издания! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, замечания и свои статьи на электронный адрес редакции. Кроме этого приглашаем Вас учавствовать в организуемых изданием мероприятиях (конференциях, круглых столах, дискуссиях).

Материал из издания Право и инвестиции . Тексты статей всех выпусков издания дешёвы в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы имеете возможность определить на сайте издания. Подписной индекс печатной версии издания в объединенном каталоге Пресса России – 83171.

Подписной индекс в каталоге «Газеты.Издания» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 — 2014 Право и инвестиции .

Источник: dpr.ru

Раскрутка инвестиционных строительных проектов

Важное на сайте:

• Как привлечь инвестора в строительство
• Как продать акции укртелекома
• Как продать акции втб
• Как прогнозировать валютный рынок
• Как просчитать эффективность промо-акций

Самые интересные результаты статей, подобранные именно по Вашим интересам:

• Инвестиции в жилищное строительство

  Содержание статьи Сейчас существует масса способов размещения накопленного капитала: от самых открытия – и простых покупки драгметаллов депозитов , до…

• Как привлечь инвестора в строительство

  Как привлечь инвесторов к реализации программы Цель любого проекта в рамках указанной программы — обеспечение постоянным жильем солдатах, увольняемых с…

• Как привлечь инвестиции

  Как привлечь инвестиции? ПОСТАВЬТЕ СЕБЯ НА МЕСТО ИНВЕСТОРА На схеме инвестиционного диалога (рис. 1) продемонстрированы главные (возможности) и первичные…

• Инвестиции в недвижимость в россии и за границей

  минусы и Плюсы инвестиций в недвижимость Инвестирование в недвижимость всегда было надежным средством увеличения и сохранения сбережений. Если сравнивать…

• Как привлечь инвестиции в проект

  Как привлечь инвестиции? Нижеперечисленные рекомендации разрешат верно привлечь инвестиции и максимально обезопасить себя от рисков. Грамотный…

• Недвижимость как инвестиция

  ИНВЕСТИЦИИ и ФИНАНСЫ минусы и Плюсы инвестиций в недвижимость Многие показывают, что инвестиции в недвижимость являются чуть ли не единственным хорошим…