Как заработать несколько миллионов на строительстве дома, если ты не строитель?

Posted by workscan on in Форекс и биржа

Как заработать несколько миллионов на строительстве дома, если ты не строитель?

15.08.2013 | Создатель: Дёмин Вячеслав

В данной статье я поведаю метод, как получать на продаже домов, которых нет, т.е.мы с вами будем реализовывать дом для постройки. Дом которого нет.

Как мы знаем, чтобы «что-то» реализовать, сперва необходимо «что-то» приобрести. Вот этим мы на данный момент и займемся. Давайте поставим задачу, дабы было увлекательнее.

Я имел возможность бы предложить задачу, получить 100 млн.руб. на одной сделке. Но опасаюсь, что вы в это не поверите, исходя из этого не буду предлагать и 30 млн.руб. Пускай будет задача — получить на одной сделке 3 млн.рублей .

1. Сообщу сходу, мы не будем строить дом, мы будем готовить документы для постройки, а позже это всё «упакуем» и реализуем. Радостно, правда. Начинаем знакомиться с профессией девелопмент жилья.

Тогда, за дело!

Дабы строить дом, нам нужна почва (дом не имеет возможности висеть в воздухе, его необходимо посадить на землю). Давайте зададим характеристики дома, дабы под него искать участок.

Как я уже сообщил, громадную цель ставить на данный момент не будем, исходя из этого не будем ставить задачу выстроить дом на 30 000 кв.м. Пускай будет дом площадью всего 4 200 кв.м.

4 200 кв.м. — это дом 5 этажей. Дом займёт площадь на участке 18х50 метров.

Земельный надел будем искать на 20 соток, с запасом, дабы у нас было место под детскую и парковку автомобилей площадку.

Приступаем к поиску земельного надела.

Земельный надел возможно забрать с аукциона. Городская администрация систематично проводит аукционы, и в том месте возможно принимать участие. Но для этого необходимы деньги, исходя из этого давайте отложим данный вариант для следующего раза.

А на данный момент, давайте сядем в автомобиль и покатаемся по городу, по частным застройкам. В городе много мест, застроенных частными древесными зданиями, дома ветхие и они годятся лишь под снос. В городе целые кварталы ветхих домов. Вам необходимо лишь облюбовать место, где вы желаете выстроить дом.

И дело в шляпе!

Начинаем проводить работу с населением.

Вы столкнетесь с тем, что люди (обитатели этих домов) желают реализовать собственные халупы за большие деньги. Не изумляетесь, это естественно. Торгуйтесь.

Вы на их месте сделали бы то же самое. Но прелесть в том, что вам не требуется брать участки. Поведаю об этом ниже.

Мы не забываем, что нам нужно участок 20 соток, исходя из этого ищем место и общаемся с хозяевами этих участков. Если не получилось договориться с одними — идем к вторым и начинаем все сперва. Дорогу осилит идущий…

Итак, вы обошли обитателей домов, в случае если у них участки по 5 соток, то вы обошли 4 дома, а вдруг по 9-10 соток, то 2 дома (это не большое количество, работа маленькая).

Я уверен, что если вы весьма желаете получить 3 млн.руб. то вы уже на данный момент договорились с хозяевами 2-х домов, и они уже на данный момент готовы реализовать вам эти участки. Я могу это сделать за 2-3 дня (максимум семь дней).

Следующий ход — вы идете к умелому юристу (крайне важно, дабы был в обязательном порядке умелый юрист), и данный юрист составит вам пилотный соглашение купли-продажи земельного надела.

Вы не планируете покупать участки прямо на данный момент, т.к. у вас нет денег. Исходя из этого, вы предлагаете хозяевам домов подписать лишь пилотные контракты купли-продажи. Подписав такие соглашения, вы имеете на руках документы на право выкупа 20 соток.

Так, с почвой вопрос решен, сейчас необходимо сделать вывод, что мы будем в том месте строить, т.е. какой дом.

2. Потом. Нам нужно создать концепцию дома, вычислить, сколько будет реализовываемых площадей, сколько квартир, сколько будет парковок, какое количество людей будет жить в доме, какая будет детская площадка, дорога к дому и во дворе, где будут мусорные баки и какое количество их, и без того потом.

Делаем эскизный проект.

Вы не строитель и не архитектор. Дабы создать концепцию дома, я рекомендую вам отыскать умелого Клиента строительства. Что это за фрукт таковой — Клиент?!

Вот пара терминов, каковые вам пригодятся:

Застройщик — это тот, на кого оформлен земельный надел. Почва возможно в собственности, а возможно в аренде, отличия нет. На кого оформлена почва, он Застройщик.

Инвестор-застройщик — это тот же самый застройщик, лишь он ещё финансирует строительство. Или он сооружает на собственные деньги, или ищет на стороне, к примеру берет в банке.

Клиент — это тот, кто будет ставить задачи подрядчику, осуществляет контроль разработку проектной документации и само строительство. Эти люди сэкономят вам деньги, если вы отыщете верных людей. В больших компаниях имеется собственная работа клиента, маленькие компании — нанимают Клиента на стороне.

Имеется компании, каковые специализируются на этом. У них в обязательном порядке должна быть лицензия — это принципиально важно.

Подрядчик — это тот, кто делает строительные работы, т.е. сооружает дом. В случае если на постройке дома пара подрядчиков, то, в большинстве случаев, Застройщик выбирает главного (главного), а тот уже командует остальными подрядчиками. Возможно и не выбирать главного подрядчика, тогда легко работы у вас будет больше.

Проектная организация — наименование говорит само за себя. Они занимаются проектированием. Их также относим к подрядчикам.

Для громадного дома возможно нанять пара подрядчиков на различные разделы проектирования, и вы так же имеете возможность выбрать главного, он будет главным проектировщиком. У любого проектировщика должно быть СРО.

И без того, что мы делаем?!

У вас уже имеется земельный надел. Начинаем работу по этому участку.

Отыщем, кто у нас будет Клиентом.

Самый несложный метод, поискать в сети, кто специализируется на этих работах. Таких компаний большое количество. Имеете возможность искать по главному слову «Клиент-застройщик». Это ваш клиент. (в этом случае, не обращайте внимание на слово «застройщик»)

Договариваетесь о встрече с Клиентом. На встрече сообщите, что вы готовите строительство дома; дом на 5 этажей, ориентировочно 4 200 кв.м. неспециализированной площади.

Сообщите, что вам нужен Консультант-клиент, кто будет консультировать вас по всем вопросам относительно строительства этого дома.

Вам необходимо встретиться с несколькими Клиентами, чтобы выяснить, с кем вам будет комфортно трудиться. В то время, когда вы станете видеться с Клиентами, вы осознаете, из-за чего я рекомендую перебрать пара компаний, дабы остановиться на одной. Вы осознаете это сами.

Вам будут видеться люди, кто будет вас осуждать, другие будут вас учить, третьи будут поддерживать. Выберите сами, с кем вам комфортно трудиться. Я не стал бы трудиться с теми, кто занимается критикой, т.к. мне с этими людьми не комфортно.

Серьёзная подробность. Не давайте слово Клиенту предоплату. Вы сможете оплатить его услуги в конце (при продаже проекта). Вы подпишете с Клиентом контракт и

оплатите за работу по Акту выполненных работ. Где вам забрать деньги — об этом я написал ниже.

Так, нас возможно поздравить, мы нашли Клиента!

Сейчас за работу. Вместе с Клиентом проработайте Техническое задание на проектирование.

В большинстве случаев, Клиент имеет проверенных архитекторов, проектировщиков, исходя из этого на этом этапе вы имеете возможность довериться ему. Начните трудиться с архитектором от Клиента.

Подпишите с ним соглашение с оплатой по факту, т.е. сперва он обязан сделать вам эскизный проект, а позже оплата. До тех пор пока идет работа над эскизным проектом, у вас уже будет проработана концепция дома. К концу проектирования вы станете знать площадь дома (реализовываемые кв.м.), количество квартир, станете знать сумму для подключения к инженерным сетям (вода, канализация, газ, электричество).

Очень важная часть — подключение к инженерным сетям.

Это будет стоить денег. Вам придётся заплатить за само подключение, т.е. вы платите, дабы вам дали подключиться к водопроводу, к канализации, к электрическим сетям. Плата за подключение.

Плюс, цена прокладки труб, кабелей до точки подключения. Вам повезет, в случае если точка подключения окажется рядом, а вдруг точка подключения будет на расстоянии 0,5 км. то это ещё дополнительные затраты. На этом этапе вы имеете возможность пообщаться с подрядчиками, кто специализируется на подключениях к инженерным сетям, они вам назовут настоящую сумму по вашему дому.

По окончании того, как у вас готовься эскизный проект, вы готовите нужный пакет документов и вместе с эскизным проектом отдаете всё это в администрацию города, дабы они выдали вам: ГПЗУ (Градостроительный замысел земельного надела), это документ, он есть согласованием на проектирование дома на этом месте (по сути вы взяли «добро» на разработку проекта дома на данный участок), и вам выдают ТУ (технические условия) на подключение к сетям.

На деле будет так — в то время, когда вы станете прорабатывать с архитектором эскизный проект, а это будем в начале, вы уже станете знать главные данные по проекту: количество реализовываемых площадей, количество квартир, количество живущих в доме, станете знать, какая будет нагрузка на сети — сейчас вы уже пообщаетесь с подрядчиками по инженерным сетям, и они назовут сумму (цена работ по подключению), так же вы имеете возможность предварительно определить сумму в Водоканале, Электросетях, Горгазе, во какое количество вам обойдется «подключение» дома к сетям (т.е. плата за право подключиться к сетям). Вы станете знать цена подключения к сетям.

Совет. Не делайте рабочий проект. Вы сделали эскизный проект. и этого достаточно на данном этапе, по причине того, что, в то время, когда вы станете реализовывать пакет документов — назовём это всё «проект», то клиент (строительная компания), у него собственная их проектировщики и технология строительства «заточены» под их строительство. Ваш рабочий проект им не нужен, они его выкинут и будут делать собственный проект.

Так для чего вам тратить деньги и время на разработку рабочей документации, которая прямиком отправится в мусорную корзину?

3. Последний этап. Этап продажи.

У нас готов эскизный проект, у нас уже имеется расчеты по постройке, имеется сумма подключения к сетям. У нас имеется количество реализовываемых площадей в доме. Мы знаем, сколько стоит 1 кв.м. жилой площади в доме.

У нас имеется все расчеты, дабы возможно было предварительно вычислить доходность от проекта. Само собой разумеется, это возможно на большом растоянии от истины, но это возможно забрать за базу для расчетов.

Давайте вычислим маржу по отечественному дому:

Площадь дома — 4 200 кв.м.

Жилая площадь — 3 500 кв.м. (мы исключаем из неспециализированной площади лестничные клетки, неспециализированные коридоры)

Цена 1 кв.м. = 45-50 000 рублей (чем занимательнее проект с позиций комфорта проживания и чем лучше инфраструктуру рядом с домом, тем выше цена кв.м. к примеру, цена возможно 80 000 руб/кв.м.).

Подключение к инженерным сетям нам обойдется 10 млн.рублей.

Цена земельного надела — 13 млн.рублей.

Затраты на постройку (включая подключение к сетям, проектирование, работа клиента) — 26 500 руб/кв.м. неспециализированной площади (обратите внимание, что это цена за неспециализированную площадь дома). Итого — 112 млн.руб.

Неспециализированная продажа составит — 160 млн.руб. (за жилую площадь)

Маржинальный доход составит:

160 -112 — 13 (почва) = 35 млн.рублей (прибыль возможно в 2 раза больше, если вы отыщете место под дом с развитой инфраструктурой).

Из расчетов мы видим, что если бы мы строили сами, то получили бы минимум 35 млн.рублей. Но мы условились, что сами строить не будем. Исходя из этого, реализовываем проект на данной стадии.

Ищем клиента.

Какие конкретно пользы возьмёт клиент?

Клиент, это строительная компания. Из расчетов мы видим, что он обязан получить 35 млн.руб. А правильнее 35 — 5 = 30 млн.руб. (5 млн.руб. он заплатил нам за произведенную работу). Плюс, он получит на самом постройке, т.к. в строительной смете уже заложена прибыль строительной компании, минимум 15% (112 млн.руб х 15% = 17 млн.руб), исходя из этого его прибыльная часть будет приблизительно 30+17=47 млн.рублей (минимум).

В принципе, строительной компании (инвестору-застройщику) это будет весьма интересно.

Как отыскать инвестора-застройщика? (ту самую строительную компанию) — это тема второй статьи. Желаю вас заверить, что если вы подготовите занимательный проект, место под дом будет с развитой инфраструктурой, и ваш Клиент поработает, дабы затраты на постройку были не 26 500 руб/кв.м. а к примеру, 25000 руб/кв.м. то Инвестора-застройщика вы отыщете скоро, а скорее всего, оказаться так, что он вас отыщет стремительнее, чем вы его.

Все, что связано с поиском инвестиций для оплаты за проектную документацию, на оплату Клиенту за его услуги либо продажа самого проекта — вы имеете возможность обратиться ко мне лично по телефону указанному на странице «Контакты ». Я могу оказать помощь вам отыскать инвестора либо клиента на ваш проект.

Как девелоперы, мы с вами сделали: часть проектной документации, документы на приобретение земельного надела — это готовый продукт.

Готовый продукт мы реализовываем за 5 млн.рублей.

Отечественные затраты:

— Цена Консультанта-клиента — 1 млн.руб.

— Цена эскизного проекта — 1 млн.руб.

Отечественная маржа: 5 -1 -1 = 3 млн.рублей .

И последнее, что возможно добавить, — в случае если желаете получить не 3 млн.рублей, а 30 млн. — метод ваших действий тот же самый. Ничего не изменяется. Вы трудитесь по данной  же схеме, лишь земельный надел вы ищите большей площади.

Успешной вам сделки!

PS : В случае если у вас будут трудности в работе с проектом, вам нужна будет помощь, в случае если необходимы стартовые деньги для оплаты за эскизный проект — обращайтесь ко мне, не имеет значения в каком городе вы живете — я взгляну, как вам оказать помощь.

Источник: v-demin.ru

Как заработать МИЛЛИОН на строительстве собственного дома.

Важное на сайте:

Самые интересные результаты статей, подобранные именно по Вашим интересам: