Риэлторский бизнес в сша

Posted by workscan on in Форекс и биржа

Риэлторский бизнес в сша

В Соединенных Штатах функционируют и большие, и средние, и небольшие брокерские конторы по недвижимости. За их деятельностью следит Национальная Ассоциация риэлторов (НАР) — самая громадная опытная организация В США. НАР занимается вопросами лобби, стандартов работы, этики риэлторов и их обучения. В нее входит порядка 1 300 000 участников, не смотря на то, что участие в НАР необязательно.

Сами граждане признают лоббистские возможности и влияние данной организации — брокеры развивают всю сферу недвижимости: строительство, производство мебели, строительных материалов и бытовой техники. НАР не занимается лицензированием риэлторов — эту функцию взяло на себя государство.

Как стать риэлтором в Соединенных Штатах

Образование американского риэлтора

Дабы стать агентом по недвижимости В США, как и в Российской Федерации, необязательно иметь высшее образование. факультетов и Специальных колледжей для риэлторов в Соединенных Штатах также нет. Но имеется определенные ограничения для людей, решивших стать брокером по недвижимости. Так, кандидат обязан:

  • быть старше 18 лет
  • быть гражданином США. Нужно быть из того же штата, где риэлтор планирует работать.
  • не иметь судимостей

Совсем без образования стать посредником в Соединенных Штатах также не окажется. Новичок обязан пройти направления ( pre-licensing corses). Их продолжительность и объём различные в зависимости от компании и штата, которая проводит эти направления.

В среднем направления продолжаются 40–60 академчасов. По окончании необходимо сдать платный экзамен.

Только пройдя направления риэлторского мастерства и сдав экзамен (необходимо ответить минимум на 70% вопросов) возможно взять лицензию. Без нее деятельность риэлтора в Соединенных Штатах неосуществима. Возможно само собой разумеется пойти для начала поработать помощником риэлтора: для этого не требуется обучаться.

Многие как раз так начинают собственную карьеру. Национальная организация, которая несёт ответственность за лицензирование риэлторского бизнеса, обязана подтверждать программу аналогичных направлений. Обучение риэлторскому мастерству имеется и в некоторых учебных заведения, что комфортно: будучи студентом возможно сэкономить время и сходу пройти направления.

Умелые агенты недвижимости просят не зацикливаться на экзамене по получению лицензии — самое тяжёлое предстоит пройти затем.

Специфика работы риэлтора и брокера по недвижимости в Соединенных Штатах

Первые полгода-год практики американского риэлтора одни из самых тяжелых из-за сложности числа проведения и малого клиентов сделки. С получением опыта данный кризис преодолевается. Как видно, имеется моменты схожие как в американской, так и в русском практике.

Но имеется и различия. Дело в том что в Соединенных Штатах нельзя получить лицензию и трудиться с ней до скончания столетий. Каждые 2 года брокер обязан пройти переподготовку и подтвердить собственный статус, в противном случае он переведется в категорию пассивных риэлторов. Для агента это указывает утрату эффективности на 80%. В некоторых штатах переподготовка происходит каждые 4 года.

Второй принципиальный момент: лицензированный посредник обязан пройти регистрацию по месту работы.

Имеется и другие нюансы работы риэлтора в Соединенных Штатах, каковые направляться знать:

  • между риэлтором и брокером в Соединенных Штатах имеется отличие. Лицензия риэлтора и лицензия брокера — две различные вещи. Чтобы получить лицензию брокера, необходимо иметь минимум года и опыт 2 работы;
  • агент не имеет права трудиться самостоятельно в отличие от брокера по недвижимости. Большие агентства редко берут новичка на работу. В большинстве случаев риэлторы начинают карьеру с мелких агентств;
  • в случае если агент решил переехать в второй город, он обязан снять регистрацию со ветхого места работы и заново регистрироваться уже на новом месте работы;
  • в случае если риэлтор переезжает не только в второй город, но и в второй штат, то кроме новой регистрации он обязан взять новую лицензию, дающую возможность заниматься практикой в этом штате;
  • по большому счету, правила и законы в штатах отличаются друг от друга. В большинстве штатов риэлтор — эксперт узконаправленный: он не может быть ипотечным брокером либо предоставлять страховые услуги.

Быть риэлтором в Америке дорого

по этим обстоятельствам:

  • Направления риэлтора платные — $400 — $500 в зависимости от компании и штата, предоставляющей направления.
  • Экзамен на получение лицензии риэлтора платный: $50 — $100.
  • За взятую лицензию также нужно будет платить — $131 за два года.
  • Регистрация по меcту работы стоит около $100.
  • Страховка профессиональной деятельности риэлтора (Errors Omissions Insurance). Она необходима и защищает от неточностей. В случае если риэлтор совершает оплошность, его делают выводы за непрофессионализм, что угрожает санкциями. Такая страховка покроет штрафы.
  • Членство в опытных организациях также оплачивается — $269 за год.
  • Доступ к мультилистинговой совокупности (МЛС) платный — более $100 за квартал. МЛС — национальная база данных по недвижимости. Подписка дает право размещения объявлений. Без МЛС нереально представить работу риэлтора в Соединенных Штатах.

Имеется и дополнительные платежи в зависимости от штата, и риэлторской конторы. Окупаются эти затраты только по окончании года деятельности агента.

Исходя из этого умелые риэлторы рекомендуют иметь накопления на год вперед не только на перечисленные траты, но и на судьбу в целом.

Умелый и опытный риэлтор в Соединенных Штатах на вес золота. Его уважают и ценят. Образ риэлтора сродни образу доктора либо учителя.

Для рядовых американцев довольно часто риэлтор сочетает в себе качества психолога, он оказывает помощь и рекомендует по всем вопросам, касающимся недвижимости.

Рабочая группа американских риэлторов

Пара лет назад при проведении купли-продажи риэлтор приобретал 7–8% от цены недвижимости. на данный момент риэлторы уменьшили комиссионные до 5% (время от времени 3 и 4%), но это никак не отразилось на доходах американских агентов, потому

как цены на недвижимость в целом подскочили. В итоге риэлторы на данный момент приобретают намного больше, чем 10 лет назад, при учете инфляции. В случае если агент трудится в конторе, он приобретает от 60 до 85% комиссионных: окончательная сумма зависит от брокерской компании.

За что риэлтора в Соединенных Штатах смогут отозвать лицензию

Лицензия для американского риэлтора жизненно нужна. Однако ежегодно тысячи риэлторов в Соединенных Штатах теряют ее: кто-то из-за отсутствия компетенции, кто-то из-за мошенничества, а кто-то жертвой событий. Лицензию смогут отобрать на определенное время, в зависимости от степени провинности.

Но в случае если ее лишают, то риэлтор уже не сможет вернуть ее.

Отчего же риэлтор в Соединенных Штатах может утратить лицензию?

Итак:

  1. Неумелая бухгалтерия, игра с чужими деньгами. Один из приставов компании, занимающейся лицензированием риэлторов в Соединенных Штатах, поведал американскому изданию один случай. Техасский брокер принял от клиента $18 479, дабы тот не израсходовал их перед закрытием сделки. Вместо того, дабы открыть трастовый счет в банке и перевести в том направлении деньги, агент обналичил чек и держал сумму у себя в сейфе. Он считал все собственные затраты и брал деньги из данной наличности, среди них и собственные комиссионные без ведома самого клиента. В то время, когда это выяснилось, у брокера отобрали лицензию.
  2. В случае если агент знал о недостатках объекта недвижимости и не сказал об этом клиенту. При условии, что клиент докажет это нарушение. Дабы застраховать себя, многие риэлторы перед заключением сделки приглашают инспектора домов — техника, строителя, инженера. Они осматривают дом/квартиру и делают письменные выводы. Затем риэлтор не отвечает за состояние объекта недвижимости.
  3. Мошенничество с ипотекой. Брокеры, занимающиеся обманом, применяют различные схемы. Вот одна из самых распространенных: банк должен дать сумму под кредит больше, чем того «заслуживает» объект недвижимости. Для этого необходимо, дабы эксперт, оценивающий дом/квартиру, завысил цена. в которых цена дома мало завышена. Значительно чаще сам оценщик замешан в этом больше, чем брокер, что все же несёт ответственность за действия эксперта.
  4. Нарушение опытной этики. Нациальнальная Ассоциация Риэлторов создала Кодекс этики, в которой прописываются права и обязанности риэлтора перед коллегами и клиентами. Детально с ним возможно ознакомиться на сайте НАР.
  5. В случае если риэлтор скрыл данные про собственные судимости, а позже это вышло наружу.
  6. В случае если брокер отказывается сотрудничать с Госкомиссией по недвижимости либо делает это нехотя.
  7. В случае если брокер выдавал себя за юриста по недвижимости. В некоторых штатах каждая сделка с недвижимостью требует наличия юриста. В других штатах риэлтор, занимающийся стандартным договором, может все сделать сам. Вот лишь время от времени бывает сложно выяснить, какой договор сложный, а какой обычный. Вот тут и начинается головоломка. Кое-какие риэлторы по незнанию попадают в эту ловушку: сделав вывод, что сделка легкая, они в тоге теряют лицензию Эксперты рекомендуют в произвольных случаях обращаться к юристам.
  8. Невыполнение лицензионных требований. Кое-какие риелторы платить за лицензию либо продлевать ее, за что направляться немедленное лишение.

Особенности заключения сделки по недвижимости в Соединенных Штатах

  • В Соединенных Штатах проводятся сделки лишь по купле-продаже. Бартерные сделки не свойственны для рынка американских недвижимости.
  • Риэлтор со стороны клиента подготавливает предложение о цене. Его сперва подписывает клиент, по окончании чего документ передается на рассмотрение продавцу. Лишь по окончании подписи продавца начинается работа по созданию контракта купли-продажи Real Estate Purchase contract.
  • Обязанность риэлтора — открыть в банке Escrow — трастовый счет, на что перейдут деньги клиента до закрытия сделки.

Как открыть агентство недвижимости в Соединенных Штатах

Довольно часто риэлторы, накопившие опыт, открывают собственный бизнес. Для этого нужно соблюдение следующих условий:

  • Первое и одно из самых серьёзных условий для открытия агентства недвижимости в Соединенных Штатах — наличие лицензии брокера.
  • Брокеру должно быть не меньше 21 года.
  • Страховка профессиональной деятельности (Errors Omissions Insurance), как лично на брокера, так и для конторы в целом.

Специфика работы агентства недвижимости

В американских конторах нет дежурства агентов на рабочем месте. Рабочие места в большинстве случаев не закреплены за риэлторами, более того, многие трудятся на дому. Все доходы риэлтора идут только с комиссионных.

Так, агентство выдает зарплаты только бухгалтеру, системному администратору, другим работникам и менеджеру, не связанным с операциями по купле/продаже недвижимости.

Любимые инструменты американских риелторов:

Zillow — самый большой портал о недвижимости в Соединенных Штатах. В базе находятся информацию о 110 млн домов по всей стране.

Trulia — второй по размеру портал о недвижимости. До начала 2015 года завершится сделка по ее слиянию с Zillow, бывшим соперником.

Realtor.com — сайт Национальной Ассоциации риелторов США. До появления Zillow (2005 год) был фаворитом на рынке недвижимости. На сайте выложена МЛС страны — объединенная база данных недвижимости.

ПРОСМАТРИВАЙТЕ Кроме этого

Выводы:

Риэлторский бизнес в Америке достаточно прозрачен: тут фактически нереально что-то скрыть, подделать, кого-то одурачить. За деятельностью экспертов следят как госорганы, так и внутренние аудиторы.

Доходность риэлторского дела в Соединенных Штатах высокая, за исключением кризисов , в то время, когда останавливается купля/продажа во всех сферах.

Самим риэлторам сложно на первых порах: необходимо готовься к громадным низкой отдаче и начальным вложениям со стороны рынка. С накоплением опыта экспертам делается легче.

Американцы обращаются к брокерам, по причине того, что ценят собственный время: им несложнее переложить дела, в которых они мало разбираются, на специалиста, чем самим заниматься вопросами недвижимости.

Источник: regionalrealty.ru

ППКР-2015. Антон Шипунов: «Мы все в одной лодке. Взгляд на риэлторский бизнес из США».

Важное на сайте:

Самые интересные результаты статей, подобранные именно по Вашим интересам: