Особенности недвижимости как объекта инвестиций

Posted by workscan on in Форекс и биржа

Особенности недвижимости как объекта инвестиций

Недвижимость владеет рядом своеобразных линия, каковые нужно учитывать потенциальным инвесторам. Эти изюминки возможно сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока: (1) базисные изюминки недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности; (2) особенности недвижимости как товара; (3) особенности организационно-правового характера; (4) особенности инвестиционного характера (см. рис. 6.2).

финансирования

Рнс. 6.2, Связь изюминок недвижимости как физического тела и как объекта инвестиций

Уникальность. Любой объект недвижимости уникален и неповторим. На Земле нет однообразных земельных участков, как и безотносительных аналогов стоящих на них строений.

Не смотря на то, что наделы земли смогут быть достаточно похожи, все они разны с географической точки зрения, потому, что любой имеет собственный расположение.

Относительная дефицитность. Совокупное предложение земельных участков ограничено рамками земной поверхности. Наряду с этим рост численности населения планеты обусловливает повышение относительного недостатка почвы, соответственно, и недвижимости в целом.

Продолжительность создания и сооружений службы и сроков зданий. Сроки строительства строений значительно чаще превышают один год и смогут доходить до нескольких лет. Но и по срокам сооружения и службы здания — самые долговечные из всех создаваемых человеком объектов.

К примеру, русский классификатор главных средств выделяет 7 типов строений со сроками нужного применения: от 5—7 лет (ларьки и киоски) до 30 лет и выше (строения с бетонными и железными каркасами, со стенками из каменных материалов, больших блоков и панелей). Действующие в Российской Федерации строительные нормы выделяют 6 типов жилых строений со сроками работы от 15 до 150 лет.

Вечность почвы. В отличие от сооружений и зданий, строящихся человеком, второй компонент недвижимости — почва — не имеет сроков создания, а срок работы почвы рассматривается как неограниченный. И в данной связи почва — это не амортизируемое главное средство с позиций норм бухучёта.

Эта перманентная «нерушимость» почвы вкупе с долговременной природой ее улучшений обусловливает стабильность инвестиций в почву.

Физические изюминки недвижимости обусловливают последовательность черт недвижимости как особенного товара.

Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости ведет к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.

Специфика жизненного цикла. Благодаря сроков службы и длительности создания жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью (по сравнению с другими товарами), и сложностью и неравномерностью финансовых потоков за период владения объектом.

Потенциал роста цены почвы при потенциале сооружений стоимости и снижения зданий. Потенциал роста цены почвы обусловливают: бесконечность срока ее работы, инфляция, повышение дефицитности почвы благодаря роста численности населения, трансформаций в совокупности других факторов и землепользования. С течением времени цена другого компонента сооружений — и недвижимости зданий — напротив, понижается благодаря износа, не компенсируемого инфляцией.

К понижению сооружений и стоимости зданий приводят: физический износ (благодаря эксплуатации), моральный износ (благодаря появления на рынке новых, более идеальных объектов), и устаревание по расположению (благодаря трансформации самой-внешней среды — влияние соседних объектов, изменение транспортного сообщения, другие причины и экологии).

Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом (в первую очередь в кратковременном замысле) возможно громадным, нежели на вторых рынках, из-за относительной дефицитности и длительности создания объектов.

При повышения спроса на бизнес-центры предложение сдерживается длительностью строительного цикла, при росте спроса на родовые замки постройки XV в. предложение ограничено наличием таковых, но вероятно создать копию либо совершить реконструкцию руин. А предложение почвы в принципе нереально расширить — оно ограничено безотносительным размером земельных ресурсов планеты. Исходя из этого наровне с полезностью постоянная относительная дефицитность недвижимости есть причиной, прямо воздействующим на ее цена.

Из рассмотренных выше изюминок недвижимости вытекают, со своей стороны, самые важные для потенциального инвестора чёрта недвижимости организационно-правового и конкретно инвестиционного замысла.

•Раздельность (делимость) юридических прав. Любой объект недвижимой собственности может включать разное сочетание юридических прав и заинтересованностей. Права смогут быть поделены: по типу прав (неограниченное право собственности, права пользования, распоряжения и владения); по элементам объекта (на земельный надел и на строения); по времени их осуществления.

Инвесторам нужно кроме этого учитывать и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения прав пользо/ вания объектом, вытекающего из договора, и т. п. Самый распространенная форма обременения в ситуации развитого земельного рынка — это сервитут, установленный в отношении земельного надела. Сервитут — это ограниченное право пользования чужой собственностью. Применительно к земельному наделу (второй недвижимости) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода (проезда) через соседний земельный надел, эксплуатации и прокладки линий электропередачи, трубопроводов и связи, мелиорации и обеспечения водоснабжения, и вторых потребностей хозяина недвижимости, каковые не смогут быть обеспечены без установления сервитута.

Своеобразие условий налогообложения. Федеральные и муниципальные власти многих развитых государств в большинстве случаев создают сложную сеть регулирующих норм, воздействующих на процесс инвестиций в недвижимость. Эти нормы как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения.

Но в случае если на западе инвестиции в недвижимость довольно часто рассматриваются как налоговое укрытие, то в Российской Федерации льготы по налогообложению сделок с недвижимостью имеют несопоставимо меньшее значение и существуют, по большей части, для физических лиц.

Необходимость инвестиционного менеджмента. Инвестиции в недвижимость требуют управленческих затрат, намного больших, нежели вложения в денежные активы. В особенности это относится инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с подрядчиками.

Помимо этого, определенные инвестиции в недвижимость носят долговременный и довольно стабильный темперамент, что разъясняется постоянной необходимостью сооружений и поддержания зданий в функциональном состоянии.

Низкая ликвидность. Инвестиции в строительство и недвижимость менее ликвидны, чем в акции и другие классические денежные активы. Низкая ликвидность недвижимости усугубляется громадным сроком, нужным для реализации объекта на рынке.

неопределённость степень и Повышенная риска. Инвестиции в строительство и недвижимость в основном, если сравнивать с классическими денежными активами, подвержены риску и неопределенности. Спектр рисков увеличен за счет малоликвидности и иммобильности недвижимости. Перед тем как решить об инвестициях в недвижимость нужно совершить инспекцию как самого объекта, так и окружающей его территории.

Риск трансформации окружающей среды по отношению к недвижимости (в противном случае —ситусУ обычно имеет принципиальное значение при инвестициях в недвижимость. Степень неопределенности усугубляется более долгими сроками капиталовложений, и неадекватностью совокупностей доступа к информации. Открытая точная информация о сделках с недвижимостью в отличие от сделок с биржевыми товарами фактически отсутствует.

Гибкость условий финансирования. У приносящей доход недвижимости возможно пара «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование инвестиций возможно организовано разным образом — по времени осуществления, способам расчета процентов, долевому участию и разным частичным заинтересованностям.

Самый распространенным методом финансирования инвестиций в недвижимость есть долгосрочное кредитование, при котором одна треть цены сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита.

Главные инвестиционные характеристики недвижимости. В теории инвестиционного анализа принято выделять инвестиционные качества разных активов. Инвестиции в недвижимость в этом смысле владеют рядом значительных изюминок если сравнивать с вложениями в акции, и вторыми видами долговременных вложений.

Главные инвестиционные качества недвижимости следующие.

  1. Высокая степень зависимости от качества менеджмента. В отличие от инвестиций в акции доходность инвестиций в недвижимость очень сильно зависит от эффективности управления недвижимым имуществом.
  2. Высокая степень устойчивости по отношению к инфляции. Благодаря данной особенности вложения в недвижимость считаются хорошим методом диверсификации инвестиционного портфеля, и получения благоприятного соотношения доходности и риска.
  3. Громадная стабильность потока доходов от владения недвижимостью если сравнивать с финансовым потоком корпораций обычно при более высоких ставках доходности.
  4. Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в классические денежные активы. Цикличность развития рынка недвижимости не сходится с циклом промышленного развития на уровне макроэкономики. Инвестиционная привлекательность прибыльной недвижимости увеличивается во время промышленного кризиса и высоких темпов инфляции, тогда как настоящие ставки доходности денежных активов в это время падают.

Такие своеобразные инвестиционные качества недвижимости, непременно, учитываются инвесторами, потому что разрешают им достигнуть целей, каковые ставит перед собой любой из них — взять доход на капитал и сохранить положенный капитал. Б практической плоскости к наиболее значимым итогам инвестиций в недвижимость направляться отнести следующие главные возможности.

Получение дохода. Потоки доходов от недвижимости делятся на два вида: текущий рентный доход (периодический доход от аренды) и доход от перепродажи (реверсия).

Получение налоговых преимуществ. Во многих государствах налоговое законодательство разрешает вычитать цена снова купленной недвижимости из неспециализированного дохода от нее, что сокращает налогооблагаемую прибыль; существуют кроме этого льготы по подоходному налогу.

В Российской Федерации владение недвижимостью предполагает уплату налога на имущество организаций, сумма которого сокращает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль организаций, поскольку в соответствии с Налоговым кодексом РФ включается в состав других затрат, которые связаны с производством и (либо) реализацией, и, следовательно, ведет к уменьшению суммы налога па прибыль. Налоговым кодексом РФ предусмотрены кроме этого льготы по подоходному налогу с физических лиц, получающих недвижимость, в виде так называемых имущественных вычетов из налогооблагаемой базы.

Защита инвестиций от инфляции. В совершенстве, в случае если актив надежно страхует от инфляции, любое ее увеличение будет компенсировано увеличением номинальной ставки дохода от актива. Большая часть данных подтверждают тот факт, что коммерческая недвижимость есть лучшей страховкой от инфляции если сравнивать с облигациями и акциями.

Диверсификация инвестиций с целью минимизации риска Обстановка в 1960—1970 гг. в Соединенных Штатах продемонстрировала, что большие операции с денежными активами машинально подвергают портфель ударам высоких и неожиданных всплесков инфляции, помимо этого, появилась необходимость предстоящей диверсификации портфеля с целью понижения уровня возможного риска.

значение и Роль инвестиций в строительство и недвижимость

Значение инвестиций в недвижимость обусловлено в первую очередь тем событием, что недвижимость — наиболее значимая часть мирового достатка, на долю которой приходится более чем 50% стоимости всех материальных сокровищ (либо, по вторым оценкам, всего мирового достатка)[48].

Только бог ведает совершенно верно стоимости всей недвижимости. По некоторым оценкам, цена всей имеющейся В США коммерческой и жилья, соответствующей установленным стандартам качества, находится в диапазоне от 815 млрд до 4,7 трлн долл. (Управление портфелем. с. 17). Подобные оценки по РФ, по всей видимости, станут вероятны лишь по окончании завершения создания общероссийского кадастра недвижимости и земельного кадастра.

Недвижимость занимает огромное место в портфеле разнообразных активов. Более 50% всех физических лиц в развитых государствах — это домовладельцы, так, недвижимость включена в их индивидуальные «инвестиционные сумки». Значительную долю имеет недвижимость и в структуре организаций и активов предприятий, федеральных и муниципальных гос бюджетов.

Значение инвестиций в недвижимость подчеркивается внушительной ценой данной части инвестиционного рынка. Для оценки емкости рынка недвижимости как сферы инвестиций существует пара подходов.

Оценка емкости ипотечного рынка. В середине 1970-х гг. неспециализированным методом оценки емкости рынка американской недвижимости было сравнение невыплаченных ипотечных долговых обязательств с другими долговыми обязательствами — правительственными корпоративными облигациями и ценными бумагами. На базе информации о суммарном количестве непогашенных обязательств возможно сделать вывод о примерной стоимости недвижимости, для чего употребляется коэффициент ипотечной задолженности.

В большинстве случаев, делается допущение, что долгосрочный кредит образовывает не более 70% залоговой стоимости предмета залога. Эти сведенья, само собой разумеется, не учитывают недвижимость, свободную от залога. В условиях развитого рынка ипотека традиционно рассматривается в первую очередь как средство приобретения недвижимости, растянутое на 25—30 лет, исходя из этого подавляющая масса объектов возможно заложена. «Мизерность» российского ипотечного рынка не разрешает полностью применить данный метод в отечественной практике.

Оценка емкости строительного рынка. Вторым неспециализированным показателем размеров цены недвижимости есть количество инвестиций в новое строительство. Ежегодный количество нового строительства, (частного и национального) в развитых государствах оценивается из’ расчета 8—10% валового национального продукта и включает очень многое — от домов до плотин, систем обработки и новых магистралей питьевых и сточных вод.

Исходя из этого не все возможно учтено как прямые источники роста цены недвижимой собственности. Но так или иначе, цифры говорят о том, что это большой ежегодный прирост цены в дополнение к существующей.

Методика применения этих данных для определения суммарных показателей цены недвижимости статистически имеет слабости, потому, что применяемые показатели сущность оценочные размеры. Но возможно сделать вывод о роли инвестиций и существенном значении в недвижимость в общей инвестиционной активности в развитых государствах. К примеру, в Соединенных Штатах емкость рынка коммерческой недвижимости практически эквивалентна корпоративному и превышает рынок национальных облигаций (рис.

6.3).

0J                             ,                    .                ;

Коммерческая Корпоративные Акции Облигации недвижимость              полезные кабинеты министров              штатов

бумаги              США и муниципа

литетов

Рынок актива

Рис. 6.3. Инвестиции в недвижимость в сопоставлении с другими инвестиционными активами в Соединенных Штатах на 1990 г.

Источник: Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для институтов / Пер. с англ. / Под ред. Проф. С. Г. Беляева, М. Закон и право, ЮНИТИ, 1998.

Нужно подчернуть, что сделать однозначные количественные выводы о роли недвижимости в инвестиционных процессах в Российской Федерации особенно сложно по многим причинам. Во-первых, в связи с более низкой активностью операций с недвижимостью. Во-вторых, в связи с отсутствием учета почвы (основополагающего вида недвижимости) и отражения ее в структуре русских денежных отчетов.

В-третьих, в связи с отсутствием данных статистического и кадастрового учета, основанных на рыночной цене объектов недвижимости.

Информация Госкомстата России представлена по большей части данными о доле сооружений и зданий в структуре главных фондов в индустрии, и о структуре инвестиций в главный капитал. В частности, удельный вес недвижимости, учитываемой в формах статистической отчетности предприятий России, образовывает приблизительно 50% от общей цены их главных фондов. Часть сооружений и зданий по большей части капитале превышает в среднем за последние пара лет 57% (табл.

6.1). Наряду с этим нужно учитывать, что в совокупность главных фондов входит кроме этого почва, но официальная статистика национального достатка России представлена информацией только о составе объёмах и земельной площади в натуральном выражении[49].

Таблица 6,1

Динамика структуры инвестиций в главный капитал по видам

(в % к итогу)

Направлення инвестирования

Источник: economic.social

Особенности коммерческой недвижимости

Важное на сайте:

Самые интересные результаты статей, подобранные именно по Вашим интересам: